Stj e o gato de schrödinger: a suspensão da locação por temporada

O debate jurídico brasileiro encontrou na Física Quântica uma analogia inusitada para explicar o atual cenário das locações por temporada em condomínios residenciais via plataformas digitais, a exemplo do Airbnb, durante o andamento do Tema Repetitivo 1.443 do Superior Tribunal de Justiça.

A famosa teoria do gato de Schrödinger — experimento mental que aponta um animal simultaneamente vivo e morto dentro de uma caixa lacrada até a sua abertura — reflete exatamente os efeitos práticos da recente suspensão de processos determinada pela corte: há uma paralisação oficial que, na realidade prática, parece não existir.

O que o STJ decidiu — e o que ainda está pendente

Em 26 de maio de 2026, a 2ª Seção do STJ afetou ao rito dos recursos repetitivos os REsp 2.272.536/SP e REsp 2.272.537/SC, sob relatoria do ministro Raul Araújo, dando origem ao Tema Repetitivo 1.443. A questão submetida a julgamento é a seguinte: definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente, por si só, para impedir a locação de unidades autônomas por curto período mediante plataformas digitais, independentemente de proibição expressa nesse sentido.

Com a afetação, a corte determinou a suspensão nacional de todos os processos, individuais ou coletivos, em curso na segunda instância e no próprio STJ, que versem sobre a mesma controvérsia. O ministro relator destacou a multiplicidade de ações sobre o tema e a necessidade de conferir segurança jurídica, coerência e uniformidade ao tratamento da matéria — já que decisões conflitantes vinham sendo proferidas nos diferentes tribunais do país. Ainda não há data definida para o julgamento de mérito.

O precedente que se tornou bandeira

Poucas semanas antes da afetação, em 7 de maio de 2026, a própria 2ª Seção havia julgado o REsp 2.121.055/MG (relatora ministra Nancy Andrighi), envolvendo unidade do Condomínio do Edifício Residencial Saint Tropez, em Belo Horizonte — processo do qual o Airbnb participou como assistente. Prevaleceu, por maioria apertada, o entendimento de que a exploração habitual de imóveis por meio de plataformas digitais pode descaracterizar a destinação exclusivamente residencial do condomínio e que, nesses casos, a autorização para esse tipo de atividade depende da aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.

O ponto central é que essa decisão não é vinculante: trata-se de julgamento de caso concreto, sem efeito repetitivo ou súmula vinculante, e sem qualquer força obrigatória sobre outros condomínios do país. Ainda assim, na prática, inúmeros condomínios residenciais passaram a invocar esse precedente isolado para vedar, de forma unilateral, a locação por temporada — muitas vezes com base apenas na cláusula genérica de destinação residencial da convenção, sem qualquer deliberação em assembleia e sem qualquer alteração formal do regramento condominial.

O paradoxo: suspensão sem suspensão

É aqui que a metáfora do gato de Schrödinger se revela precisa. Enquanto o Judiciário está impedido — por força da suspensão nacional determinada no Tema 1.443 — de apreciar novos processos e recursos sobre o tema, síndicos e assembleias continuam, na prática, proibindo a locação por temporada com fundamento em decisões individuais e não vinculantes do próprio STJ. O resultado é uma situação em que a proibição está, ao mesmo tempo, suspensa e vigente: suspensa para quem busca o Judiciário, e vigente para quem já a sofre no dia a dia do condomínio.

Essa dinâmica esbarra no artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição, segundo o qual a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito. Também tensiona os direitos de propriedade e os termos da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que, enquanto não sobrevier decisão ou legislação em sentido diverso, continua em vigor e admite a locação de curta duração, por até 90 dias, inclusive quando intermediada por aplicativos, em imóveis situados em condomínios residenciais ou mistos.

Conclusão

Diante desse quadro, o mais prudente é que o debate seja de fato concentrado no STJ, sem que decisões unilaterais de síndicos ou deliberações precipitadas de assembleias antecipem um resultado que ainda está sub judice. Até que o Tema 1.443 seja julgado, deveria prevalecer o status quo de cada condomínio, sem restrição, ampliação ou modificação do cenário hoje existente nos edifícios que já praticam e autorizam a locação por temporada — sob pena de se admitir, na prática, que o gato seja tratado como morto antes mesmo de a caixa ter sido aberta.