Justiça manda devolver valor integral após falhas em contrato imobiliário

A ausência de registro em cartório em contratos de compra e venda com garantia de alienação fiduciária afasta a aplicação da Lei 9.514/1997, permitindo que a relação seja julgada pelo Código de Defesa do Consumidor. Com esse entendimento, a Justiça determinou a devolução integral e em parcela única de todas as quantias pagas por uma cliente após rescisão contratual motivada por falhas de uma incorporadora.

A sentença foi proferida pelo juiz Andrey Máximo Formiga, da 1ª Vara Cível da Comarca de Senador Canedo (GO). O magistrado declarou o fim do contrato de promessa de compra e venda de um lote e condenou a empresa a restituir valores referentes a sinal, parcelas, impostos e comissão de corretagem.

Entenda o caso e os argumentos

A compradora acionou o Poder Judiciário apontando desequilíbrio contratual. Ela alegou que a vendedora, por não integrar o Sistema Financeiro Nacional (SFN), cobrou juros com capitalização mensal por meio da Tabela Price de forma irregular. Também questionou a transferência da responsabilidade pelo pagamento de IPTU e ITU antes de receber a posse do imóvel.

Em sua defesa, a incorporadora sustentou a legalidade do acordo e pediu a aplicação exclusiva da Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário e do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A empresa argumentou que o registro cartorário seria desnecessário e exigiu a retenção de percentuais previstos na Lei do Distrato.

Requisitos não preenchidos

O juiz ressaltou que a tese do STJ exige três requisitos cumulativos: o registro da alienação fiduciária no cartório de imóveis, o inadimplemento do devedor e a constituição formal em mora. No processo, constatou-se que o contrato não foi registrado e a compradora estava em dia com os pagamentos ao entrar com a ação. Além disso, o magistrado apontou que a própria incorporadora ignorou o rito de execução extrajudicial da lei especial.

“Se a própria promitente vendedora não observa integralmente o rito procedimental estabelecido na legislação especial, limitando-se a rescindir contratos e reter valores sem proceder à execução extrajudicial do imóvel, não pode invocar em seu favor a aplicação exclusiva da Lei 9.514/97 para afastar as normas consumeristas que lhe seriam mais gravosas”, registrou a sentença.

Culpa exclusiva da incorporadora

Com o enquadramento na legislação consumerista, o magistrado considerou ilegal a cobrança de juros com capitalização mensal via Tabela Price, reforçando que essa prática é proibida para companhias fora do SFN. Também foi anulada a cláusula que obrigava o consumidor a arcar com IPTU e ITU antes da imissão na posse do lote não edificado, visto que tal obrigação surge apenas com a entrega efetiva do bem.

Como a quebra do contrato ocorreu por culpa exclusiva da vendedora devido às cobranças abusivas, o pedido de retenção ou parcelamento foi negado. Com base na Súmula 543 do STJ, determinou-se a restituição imediata e total do montante. Os pedidos acessórios, como multa por atraso na obra, foram indeferidos, resultando em procedência parcial. A cliente foi representada pelos advogados Luiz Antônio Lorena, Carlos Eduardo Vinaud e Altievi Almeida, do escritório LVA Advocacia.