Inadimplência bancária acende sinal de alerta para o mercado de aluguel

A alta da inadimplência registrada por grandes instituições financeiras brasileiras colocou proprietários de imóveis em estado de alerta. Quando um dos três maiores bancos brasileiros anuncia uma queda de 28% em seus lucros, e aponta a inadimplência de seus clientes como um sério motivo, indicando que ela subiu de 2,8% para 3,4% em um ano e que entre as pessoas físicas, a elevação foi de 4,2% para 5,5% (Valor, edição 29/10/2026) ergue-se um sinal de alerta muito relevante para as locações imobiliárias.

Diferente das corporações financeiras, que contam com equipes jurídicas robustas, ferramentas avançadas de análise de crédito e estratégias agressivas de cobrança, o locador comum costuma atuar sem esses recursos. Realmente, no mais das vezes os locadores são indivíduos sem acesso a sofisticados mecanismos de análise de crédito, não podem exercer as pressões que instituições financeiras exercem, não possuem equipes de cobrança ou jurídicas. Ora, se para os bancos a situação é ruim, para o locador individual é alarmante.

Modalidades de garantia locatícia

Para mitigar o risco de calote, a legislação brasileira estabelece mecanismos específicos. O enfrentamento do risco de inadimplemento se faz contratando garantias. A lei das locações oferece quatro modalidades, adequadas às mais variadas necessidades: caução; fiança; seguro de fiança locatícia; cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Entre as opções, a mais tradicional continua sendo amplamente empregada. A fiança ainda é uma modalidade muito utilizada, por evidente e provado interesse dos locadores e dos locatários. Tradicional – a mais tradicional – modalidade de garantia locatícia, é utilizada há tempos, pois: com ela estão afeiçoados os partícipes da relação; é de simples e bastante conhecida celebração; não implica dispêndio quando pactuada; são correntes os critérios, singelos, de aferição da idoneidade econômica do pretendente à fiança. O problema em sua prática está somente no ainda longo trâmite da cobrança judicial.

Outras alternativas também desempenham papel importante no mercado. No que diz com a caução (em suas várias espécies: móveis, imóveis, dinheiro, títulos) e com o seguro de fiança locatícia têm bom funcionamento, esbarrando o seguro no custo do prêmio e a caução nas perdas financeiras e, quando necessária, na demora da cobrança judicial. Já a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, ainda tem, curiosamente, pequena utilização no país, mas não se tem notícia de problemas.

Além das previsões clássicas, novas ferramentas vêm ganhando espaço no cenário nacional. A par dessas modalidades já descritas na legislação, outros meios de recebimento ou assecuratórios do aluguel têm sido implantados: o aluguel consignado está em vias de ser aprovado (Projeto de Lei 462/11, do Deputado Julio Lopes); o split payment vem funcionando notavelmente em locações comerciais; a escrow account foi regulamentada pelo Provimento nº 197/2025 do CNJ (regulamentando o § 1º do art. 7º-A da Lei n. 8.935/1994) e o desempenho dos tabeliães tem sido elogiado.

Cuidados essenciais para o proprietário

Contar com instrumentos de segurança não elimina a necessidade de vigilância constante. Mas, se existem os meios para garantir o pagamento dos alugueis, com o que o Locador deve se preocupar? Deve atentar à existência (contratação adequada) e à continuidade da garantia que tenha sido estabelecida.

Dessa forma, o momento exige uma auditoria minuciosa dos acordos vigentes. Mais do que nunca é tempo de rever o que e como se pactuou cada garantia: os contratos (corretamente assinados? Bem celebrados? As cláusulas de garantia contemplam o que se pensou abarcar?); as situações de fato atuais (existe campo para exoneração do fiador ou para a apresentação de impedimento à execução pelo garantidor?); os prazos da garantia concedida (as fianças bancárias, por exemplo, contêm usualmente a estipulação de termos finais); o estado econômico do garantidor (seja ele quem for, pessoa física, instituição financeira…); a evolução legislativa (teria sido criado algum obstáculo legal para determinada garantia?) e a evolução da compreensão judicial (veja-se, por ilustração, a situação do bem de família do fiador, que já foi tão vergastada por tribunais). Estes são exemplos que não esgotam os pontos a verificar.

Historicamente, o setor imobiliário urbano passou por diversas transformações regulatórias. Em poucas palavras, a locação de imóveis urbanos já rendeu várias normas, sempre em busca da melhor solução ao anseio social (numa rápida lembrança: o Código Civil de 1.916; o Decreto Legislativo nº. 4.403, de 1.921; o Decreto nº. 5.617, de 1.928; o Decreto nº. 24.150, de 1.934; o Decreto-lei nº. 4.598, de 1.942; a Lei nº. 6.649, de 1.979; a Lei nº. 8.245, de 18/10/1991; a Lei nº. 9.256, de 09/01/1996; a Lei nº. 11.196, de 2005; a Lei nº. 12.112, de 2009; a Lei nº. 12.744, de 2012; e atualizações); a validade das garantias é usualmente realçada, desde que bem contratadas e efetivamente vigentes. A condicional é relevante.

Diante do cenário econômico adverso, a recomendação para proprietários e para o mercado em geral é a revisão preventiva. Mas, em época de crise de inadimplemento, tanto os locadores quanto, em sentido amplo, a sociedade (que precisa de imóveis para locação), todos devem resgatar os seus contratos e as suas situações e analisar o que possuem, acertar o que for preciso para manter bem as locações. A alternativa, o banco mencionado no início já indicou….