Reforma Tributária entra em vigor em 2027 sem risco de anulação

A implementação da Reforma Tributária segue com cronograma inalterado para janeiro de 2027, data em que a Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS) entra efetivamente em vigor, independentemente de quem assumir o próximo mandato presidencial. Informações falsas que circularam recentemente apontavam que uma eventual eleição de Flávio Bolsonaro (PL) no segundo turno culminaria na revogação da medida. Contudo, tal proposta não consta no plano de governo do candidato e nem foi citada em pronunciamentos públicos. O parlamentar projeta apenas a revisão da alíquota básica, processo que exigirá ampla articulação no Congresso Nacional.

De acordo com o advogado Arthur Thomazi, “Diminuir a alíquota significa mexer nas exceções de alguns setores, e esse é um debate de setor contra setor dentro do Congresso, não de esquerda contra direita”. Além disso, a estrutura do novo modelo já opera em ritmo avançado, contando com Comitê Gestor criado e empresas em processo de adequação técnica. Thomazi ressalta a urgência de adaptação: “Ajustes são prováveis. Cancelamento não está no cenário. Quem está esperando a reforma cair para se adaptar vai começar atrasado”.

Impactos diretos na administração de aluguéis

O segmento de locação imobiliária passará por mudanças expressivas com as novas regras fiscais. O controle de contratos, fluxo de pagamentos e datas de recebimento precisará de maior rigor técnico, eliminando a viabilidade de controles informais diante do aperto na fiscalização. A dinâmica tributária para locadores pessoas físicas abre uma oportunidade estratégica para imobiliárias captarem proprietários que atualmente gerenciam seus imóveis por conta própria.

Para orientar o mercado, Thomazi integrará o time de mentores do programa Reforma Tributária para Imobiliárias, realizado pela CUPOLA, com 12 sessões ao vivo entre 18 de novembro e 10 de março.

Tendências em vendas, locação e tecnologia

O mercado imobiliário segue em transformação impulsionado pelo uso de dados e tecnologia. Mário Cesar Soares, diretor executivo de locação da Auxiliadora Predial — administradora de mais de 13 mil contratos e R$ 5 bilhões em ativos —, revelou em entrevista como reverteu mais de um ano de quedas na carteira por meio de gestão operacional direta, inteligência artificial e decisões orientadas por dados em tempo real, gerando avanço de 60% na operação nos últimos cinco anos.

Na área de engenharia de software, o QuintoAndar destacou a evolução do seu departamento técnico, formado por mais de mil especialistas. Os diretores Luciano Holanda e Vitor Agnello detalharam como a inteligência artificial elevou a demanda por desenvolvedores seniores e apresentaram o desenvolvimento da Domi, solução de IA voltada ao WhatsApp.

Apesar da presença digital, a proximidade física continua relevante. Ilso Gonçalves, diretor da JBA Imóveis, defende que o atendimento presencial é indispensável para firmar laços de confiança em negociações imobiliárias, mostrando que unidades físicas e tecnologia atuam em conjunto.

No âmbito de expansão, a Netimóveis — rede com 170 associadas e movimento de R$ 30 bilhões no último quinquênio — oficializou sua chegada aos Estados Unidos por meio de associação com a Elite International Realty, criando a Elite Realty Netimóveis Member, que atende mercados como Flórida, Dubai e Punta del Este.

Em indicadores econômicos, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais registrou alta de 0,28% em setembro.

Desafios na incorporação e crédito imobiliário

A composição familiar e a presença de crianças permanecem centrais no planejamento urbano e na escolha da moradia. Levantamentos do DataZAP apontam que 65% dos interessados em imóveis têm dependentes, enquanto o IBGE reportou avanço de 44,6% nos arranjos de guarda compartilhada em 2024.

Na construção econômica, o diretor-presidente da ADN Construtora, Pedro Donadon, adverte que métodos construtivos industrializados reduzem o intervalo para o comprador quitar os 20% de entrada, exigindo parcelamentos maiores. O cenário eleva a dependência de incentivos governamentais e eleva o risco do financiamento direto via pró-soluto. Somado a isso, Eduardo Fischer, copresidente da MRV&Co, avalia que o mecanismo de saque-aniversário do FGTS comprometeu o poder de compra da entrada das famílias no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Entre setembro de 2025 e agosto de 2026, o programa respondeu por 86,7% dos lançamentos nacionais.

No setor financeiro, Banco do Brasil, Caixa, Sicoob e Sicredi fecharam cooperação com o ONR para conectar plataformas e automatizar o exame cadastral de garantias, conferindo celeridade às aprovações. Entre outras novidades do mercado:

– Instituições financeiras e cartórios preparam testes de tokenização para crédito imobiliário previstos para 2027; – MRV disponibiliza parcelamento direto com a construtora em até 144 meses; – Pátria negocia aquisição de lajes corporativas da Cyrela alugadas ao Nubank na capital paulista.

Cenário político e consumo de moradia

As propostas de habitação registradas no Tribunal Superior Eleitoral por Lula e Flávio Bolsonaro mantêm diretrizes gerais. O projeto governista aposta na ampliação do MCMV prioritariamente para a baixa renda, enfatizando crédito para reformas, moradia popular e regularização de terrenos. Já o plano de Bolsonaro sugere reformular a Caixa no conceito de “Banco da Prosperidade”, oferecer abatimentos de juros por pontuação, investir em infraestrutura de encostas e recolocar o Casa Verde e Amarela em ação com meta de 2,5 milhões de unidades via parcerias público-privadas.

O clima eleitoral também afeta as decisões de aquisição. Segundo a OLX, 23% dos consumidores avaliam que o pleito interfere na compra, e 42% destes miram imóveis mais baratos. Paralelamente, 50% dos entrevistados projetam reajustes nos valores dos imóveis nos próximos 12 meses, com a Selic mantida em 13,75% ao ano reforçando a análise prudente dos orçamentos domésticos.

A escassez habitacional é um problema observado também no exterior. Na Espanha, a previsão do banco central aponta carência de 750 mil residências até 2025 devido à disparidade entre poucas construções e formação acelerada de núcleos familiares, gerando forte encarecimento dos aluguéis e conflitos urbanos.