Mercado de capitais avança no crédito imobiliário e poupança recua

O mercado de capitais consolidou-se como uma das principais ferramentas de crédito para o setor imobiliário brasileiro, registrando um avanço expressivo que tende a ganhar ainda mais força nos próximos anos. Impulsionada pela ascensão dos fundos imobiliários (FIIs) e dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), essa alternativa ampliou sua fatia no financiamento da construção civil, acompanhando o desenvolvimento da indústria e a busca por opções fora do modelo bancário tradicional.

Entre 2017 e 2026, a participação do mercado de capitais no estoque de financiamento imobiliário saltou de 15,8% para 25,8%, representando um incremento de 10 pontos percentuais. No mesmo período, a fatia correspondente ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) caiu de 46,1% para 27,5%. Enquanto isso, o funding bancário subiu de 15% para 23,6%, ao passo que os recursos originados pelo FGTS mantiveram-se praticamente estáveis, variando de 23,1% para 23%.

O salto dos fundos imobiliários

A forte expansão também se reflete nos indicadores da indústria de FIIs. O patrimônio líquido desses fundos cresceu de R$ 120 bilhões em 2017 para R$ 439 bilhões em setembro de 2026. O total de investidores avançou para 3,4 milhões, em comparação com cerca de 100 mil registrados nove anos antes. De acordo com Bruno Gargiolli, diretor responsável pelo setor imobiliário do XP Banco de Atacado, a flexibilidade foi um fator determinante para essa trajetória. Segundo o especialista, o segmento atravessou diferentes cenários de juros e precisou criar produtos adaptados às exigências do mercado.

A partir de 2022, ganharam relevância estruturas com prazos definidos, direcionadas à originação de ativos em momentos específicos, além de fundos divididos em classes com mecanismos de subordinação voltados a proteger o investidor.

“Talvez esse seja o grande ponto interessante de se analisar: a indústria de FIIs conseguiu, com inovação e disrupção, quebrar a correlação com a Selic”, afirmou Gargiolli, durante evento da XP Asset, que comemora 20 anos de trajetória.

Na visão do executivo, os fundos imobiliários passaram a atuar como uma cesta de renda fixa gerida de maneira ativa por equipes especializadas, impulsionando as alternativas de crédito e aplicação no país.

Novos rumos para o crédito e a construção civil

A transformação na composição dos recursos não indica o fim da relevância da caderneta de poupança, mas demonstra que ela já não supre sozinha a demanda de um mercado que expandiu consideravelmente. Gargiolli aponta que o setor de construção civil e incorporação mais do que duplicou de tamanho no intervalo avaliado, exigindo novas vias de captação.

“Eu não acredito que a poupança vai acabar. Essa análise fica um pouco distorcida. Mas a verdade é que, se a gente pegar só a indústria de construção civil, só a incorporação, ela mais que dobrou de tamanho nesse intervalo de tempo. A poupança foi capaz de prover esse crescimento, mas não de forma totalitária. O mercado precisou achar outras maneiras de se financiar para a poupança não ser o limitador desse setor”, explica.

O executivo menciona como exemplo a construção de empreendimentos localizados em zonas de alto padrão em São Paulo, a exemplo da avenida Faria Lima. Nesses projetos, o suporte da poupança costuma ser insuficiente, abrindo caminho para os instrumentos do mercado de capitais.

A evolução também se reflete na capacidade de inovação operacional e regulatória. O diretor lembra que o setor passou a contar recentemente com ferramentas como aluguel de cotas, derivativos, contratos futuros e mecanismos de recompra, que dão mais maturidade à atuação dos fundos.

Incertezas econômicas e cautela no curto prazo

Apesar do avanço estrutural da indústria, o horizonte de curto prazo tornou-se mais complexo após a alteração nas projeções do mercado frente aos desdobramentos eleitorais. Raphael Figueredo, estrategista de ações da XP, aponta que as taxas de juros futuros reagiram ao primeiro turno com a perspectiva de mudanças na economia. Com o desfecho do segundo turno, contudo, houve reversão, e as taxas superaram os patamares anteriores ao pleito.

O analista pontua que o mercado aguarda diretrizes mais precisas sobre a política fiscal e a composição da equipe econômica do próximo governo. A deterioração das contas públicas, o endividamento corporativo elevado e o aperto no orçamento das famílias reforçam um clima de cautela.

A XP projeta um crescimento de 1,7% para o Produto Interno Bruto (PIB) em 2026, com possibilidade de revisões para baixo, enquanto a estimativa para o IPCA do ano foi elevada para 5,1%, impulsionada pelas variações nos preços de alimentos e petróleo.

“Se a gente tem uma Selic elevada, uma taxa de juros elevada, um ambiente inflacionário, a gente entra em um regime econômico de juros e inflação elevados, que faz com que a gente vá procurar ativos reais, ativos que proporcionem rendimentos mais previsíveis”, conclui Figueredo. Diante desse cenário, a instituição tem priorizado companhias e ativos com endividamento reduzido, forte geração de caixa e pagamento consistente de dividendos.