Imóveis compactos impulsionam mercado imobiliário em São Paulo

O ritmo acelerado de novos empreendimentos em São Paulo é notado facilmente por quem caminha pelas ruas da capital. De acordo com o Secovi-SP, os lançamentos somaram 91.361 novas unidades apenas nos primeiros oito meses de 2026, registrando um aumento de 19,8% em comparação ao mesmo período do ano anterior.

No centro expandido da cidade, com destaque para bairros nobres como Jardim Paulista, Itaim Bibi e Pinheiros, um perfil específico de imóvel chama a atenção: os estúdios e apartamentos de um ou dois dormitórios.

Em todo o município, essas unidades já respondem por 95,3% dos lançamentos registrados entre janeiro e agosto deste ano. Desse total, 28,8% correspondem ao formato estúdio ou unidades com um quarto, enquanto outros 66,5% contam com dois quartos.

O foco no curto prazo A busca intensa por essa fatia do mercado é motivada pelo forte interesse de investidores na alta demanda de aluguéis por temporada, modalidade conhecida como “short stay”.

Residente em Goiânia (GO), o empresário Cidinaldo Boschini, 47, administra um portfólio diversificado de ativos imobiliários em vários estados e demonstra grande satisfação com o rendimento financeiro dos estúdios adquiridos na capital paulista.

O empresário possui diversas unidades, com metragens que variam entre 22 m² e 25 m². “A grande vantagem de investir em São Paulo é a taxa de ocupação, de 70% a 75%, com pouca variação ao longo do ano”, justifica.

Comodidades e localização estratégica Investidores com o perfil de Boschini já compõem 80% da base de clientes da incorporadora Vitacon, especializada em projetos estruturados para atender ao modelo de curta estadia. Construídos em regiões valorizadas, esses prédios compensam a menor metragem dos apartamentos com uma ampla infraestrutura de áreas comuns e serviços.

O Vitacon Alameda Franca, lançamento recente da empresa no Jardim Paulista, contará com 182 estúdios e apartamentos de um e dois quartos, com tamanhos entre 19 m² e 37 m² e valor do metro quadrado estimado entre R$ 30 mil e R$ 35 mil. Outro projeto, o Vitacon Cardoso de Almeida, situado em Perdizes, abrigará 525 estúdios de 24 m² com custo médio de R$ 22 mil por metro quadrado.

“É obrigatório ter academia com equipamentos de primeira linha, coworking, lavanderia compartilhada e espaços de socialização”, enumera Ariel Frankel, presidente da incorporadora.

O perfil dos endereços mais procurados mudou nos últimos anos. Segundo Thiago Teixeira, gerente comercial da plataforma QuintoAndar, a proximidade com meios de transporte e serviços pesa mais do que apenas estar em um endereço tradicionalmente nobre, garantindo maior rentabilidade com aluguel e valorização na revenda.

“Endereço nobre era o que boa parte dos investidores buscava. Hoje, no entanto, a escolha está mais ligada à mobilidade urbana, à proximidade de escolas e outros serviços”, diz.

Dados do Índice de Aluguel QuintoAndar referentes a setembro de 2026 apontam que Alto de Pinheiros (42%), Jardim Europa (27,3%) e Centro (27,1%) lideraram a valorização na capital nos últimos 12 meses. Já no recorte trimestral, a Zona Norte se destacou com o Tucuruvi (13,7%) e o Parque Novo Mundo (7,5%).

“A Vila Olímpia, pela proximidade com a Faria Lima, tem os preços mais caros da cidade e o maior aluguel por metro quadrado. Mas só isso não determina se o investimento é bom. Em bairros com maior concorrência, a rentabilidade pode ser menor”, avisa Teixeira.

O mercado de usados e o cenário de juros A alta procura por unidades novas elevou expressivamente os preços, fazendo com que compradores voltem o olhar para o mercado de imóveis usados, conforme aponta Luiz Coelho da Fonseca, co-CEO da imobiliária Coelho da Fonseca.

“Nunca tivemos valores tão discrepantes entre apartamentos novos e antigos. Historicamente, os novos custavam entre 30% e 50% mais. Hoje, chegam a custar o dobro.”

Apesar da economia na aquisição, o especialista alerta para os riscos envolvidos em unidades antigas. “Prédios com problemas, que vivem em reforma, podem virar um pepino, assim como imóveis sem garagem, em trechos de feira-livre, com vista emparedada ou sem privacidade”, lista.

Em paralelo, a taxa Selic fixada em 13,75% ao ano encarece o crédito habitacional, mas cria um cenário favorável para quem dispõe de capital à vista.

“Se você adquire bem e na hora certa, tem maior expectativa de valorização. A taxa de juros elevada dificulta venda e revenda e, por isso, é possível encontrar preços interessantes. Na minha opinião, o momento atual é bom”, acredita Cidinaldo Boschini.

Para Rodger Campos, professor do Insper Cidades, o financiamento imobiliário ainda pode valer a pena sob certas condições: “Vale a pena adiantar 30% do ativo e financiar o resto, desde que o apartamento já esteja pronto, para que o proprietário já possa alugar”.

Por outro lado, o docente ressalta que apostar em imóveis na planta exige cautela redobrada. “Nesse caso, a valorização patrimonial tem que ser bem alta, para compensar a espera da obra, que dura anos, mas isso depende de tudo o que vai acontecer na vizinhança. É preciso conhecer o planejamento do governo para aquele território e todas as variáveis que podem fazer o imóvel valorizar ou depreciar.”

O que mais levar em conta antes de investir – Apartamentos têm mais liquidez do que casas, são mais fáceis de vender; casas em condomínios ou vilas, por sua vez, são mais procuradas do que casas de rua; – Nem todo prédio permite que apartamentos sejam alugados por temporada; consulte o condomínio; – Pesquise sobre investimentos públicos ou privados no entorno. Um novo shopping pode valorizar o imóvel, enquanto um viaduto tem efeito oposto; – Apartamentos de um dormitório têm o melhor preço por m², mas o reajuste do aluguel com dois quartos tem sido mais acelerado; – Imóveis em bairros consolidados são mais caros; já as unidades em locais em expansão têm mais potencial de valorização, mas o risco é maior; – Localidades próximas a grandes hospitais ou universidades costumam ter grande demanda por locação de curta temporada, mas a concorrência pode derrubar os preços; – Diversifique: investir em dois apartamentos de 25 m² é mais rentável do que em um de 50 m².