Decisão do STF sobre ITBI traz alívio e segurança ao mercado imobiliário

A recente determinação do Supremo Tribunal Federal que garantiu a imunidade do ITBI na integralização de capital de companhias do setor imobiliário promete enxugar despesas de estruturação e injetar maior previsibilidade em investimentos e na gestão de patrimônios familiares. Para especialistas da área, o impacto do veredito vai muito além da economia imediata com o imposto, eliminando o entrave que a atividade da empresa representava quando sócios transferiam bens para compor o capital social.

O entendimento foi consolidado por 8 votos a 2 em sessão virtual encerrada no dia 19, seguindo o voto do relator, ministro Edson Fachin. Ele foi acompanhado pelos ministros André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cristiano Zanin, Cármen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes, enquanto Gilmar Mendes e Flávio Dino apresentaram divergência no julgamento do RE 1.495.108, que possui repercussão geral reconhecida sob o Tema 1.348.

Conforme aponta Evany Oliveira, especialista em consultoria tributária e sócia do escritório RVC Advogados, a medida derruba uma cobrança municipal que encarecia tais manobras. Antes, prefeituras exigiam o tributo caso a firma recebedora tivesse como foco principal a compra, venda, locação ou arrendamento de propriedades.

“Na prática, o entendimento reduz os custos dessas operações e proporciona maior segurança jurídica à organização de estruturas societárias e patrimoniais.”

A reviravolta também tem potencial para minguar litígios judiciais. “A decisão também deve reduzir o número de disputas entre contribuintes e municípios ao esclarecer uma questão que havia anos gerava interpretações divergentes”, afirma Evany.

Liberdade para estruturar negócios

A fundamentação vencedora separa a integralização de capital das transmissões oriundas de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas. Sob a ótica de Fachin, a exceção constitucional relacionada à atividade imobiliária restringe-se exclusivamente ao segundo grupo, enquanto a proteção ao aporte de bens serve para impulsionar a capitalização e encorajar a livre iniciativa.

Alberto Medeiros, professor de Direito Tributário do IDP e sócio do Carneiros Advogados, avalia que a Corte Suprema alinhou a interpretação da Constituição ao propósito real da imunidade.

“No caso concreto, como bem destacado no voto do ministro Edson Fachin, a Suprema Corte reconheceu que a imunidade em questão está diretamente relacionada à proteção da liberdade econômica, afastando do Estado o poder de impedir, por meio da tributação, a livre estruturação societária e a plena realização de negócios, inclusive imobiliários.”

Dessa maneira, o acórdão reflete diretamente na seleção de modelos voltados a reunir ativos e financiar projetos. Rodrigo Tambuque, advogado especialista em Contencioso e Imobiliário e sócio do Azevedo Sette Advogados, vislumbra reflexos práticos para incorporadoras que negociam com donos de terrenos e formam sociedades de propósito específico, além de investidores que destinam propriedades a pessoas jurídicas.

“O principal efeito é permitir que a escolha da estrutura de um negócio seja orientada por sua lógica empresarial, sem uma barreira tributária decorrente exclusivamente da atividade imobiliária da sociedade.”

Efeito nas negociações e no patrimônio familiar

A previsibilidade recém-conquistada também pesa em transações de compra de empresas e reorganizações corporativas. Conforme destaca Tambuque, o perigo de uma autuação retroativa de ITBI costumava interferir diretamente no preço negociado e nas garantias exigidas pelas partes envolvidas.

“Em operações de investimento, aquisição de participações societárias ou reorganização de grupos imobiliários, contingências tributárias podem influenciar o preço, as garantias exigidas e a própria negociação.”

Apesar de abrandar o peso tributário, a documentação e os detalhes de cada caso seguem cruciais. “Isso proporciona maior previsibilidade às operações, embora não elimine a necessidade de auditoria jurídica e tributária.”

Outro ponto de destaque engloba as holdings patrimoniais, muito recorrentes entre famílias para concentrar a administração de bens, gerir rendas de aluguel e planejar sucessões. Para mensurar o impacto financeiro, Tambuque simula um portfólio de R$ 80 milhões. Considerando uma transferência tributável com alíquota estimada de 3%, o imposto atingiria R$ 2,4 milhões. A imunidade na integralização afasta essa conta e altera a viabilidade do projeto.

A economia fiscal, contudo, é apenas um dos pilares de um planejamento familiar ou empresarial. “É importante destacar, porém, que a constituição de uma holding não é necessariamente vantajosa em todos os casos. A decisão exige avaliação conjunta dos efeitos tributários, societários, patrimoniais e sucessórios.”

Limites e fiscalização mantidos

A proteção concedida pelo STF restringe-se unicamente à quantia direcionada à integralização do capital social, mantendo a tributação sobre eventuais excedentes, conforme diretriz do Tema 796. A tese jurídica também ressalva transações marcadas por simulação ou fraude com o intuito de burlar a lei.

Para Medeiros, essa delimitação é vital: o risco de desvio de finalidade não pode servir de pretexto para encolher o direito garantido pela Carta Magna.

“A decisão também é especialmente importante por reconhecer que a possibilidade de utilização abusiva de uma norma constitucional para fins de planejamento tributário ilícito não pode servir de justificativa para restringir o seu verdadeiro alcance.”

Por fim, a recuperação de valores pagos no passado desponta como outra possibilidade gerada pelo julgamento, segundo Evany. Contudo, a advogada adverte que a restituição exige análise minuciosa de cada perfil e dos efeitos no tempo estipulados pela Corte.

“Outro impacto importante é a possibilidade de os contribuintes buscarem a restituição do ITBI recolhido indevidamente nos últimos anos. Essa possibilidade, entretanto, dependerá da análise de cada caso e poderá ser afetada por eventual modulação dos efeitos da decisão pelo STF, questão que ainda poderá ser discutida em embargos de declaração.”