A revitalização de centros históricos é um tema central no urbanismo brasileiro atual. Apesar de concentrarem moradores e milhares de trabalhadores, essas regiões em nossas cidades sofrem com mais imóveis vagos do que o restante dos municípios, edifícios inteiros abandonados, áreas públicas degradadas e escassez de investimentos.
Buenos Aires viveu um cenário semelhante, marcado pela degradação de construções históricas, calçadas precárias e a predominância de carros no espaço urbano. O impacto definitivo veio com a pandemia de Covid-19 combinada à crise econômica no país vizinho, resultando no fechamento de estabelecimentos e em uma vacância comercial que atingiu 25%, patamar bem acima dos 15% registrados na cidade como um todo.
Enquanto isso, no Brasil, as iniciativas voltadas à requalificação central dão preferência a estímulos direcionados ao setor privado para realizar reformas do tipo retrofit e unificar lotes desocupados. Em São Paulo, além de conceder isenções de taxas, a prefeitura financia até 25% dos custos de retrofit, projetando um investimento total de R$ 1 bilhão, enquanto as calçadas devem receber cerca de R$ 126 milhões.
Por sua vez, Curitiba oferece reembolso de até 25% para retrofits e até 50% para comércios localizados no térreo, integrando um pacote de R$ 163 milhões em incentivos. Já Porto Alegre sancionou um “Plano Diretor do Centro” que contempla 1,18 milhão de m² de potencial construtivo para novos projetos, embora a revitalização de um trecho de apenas 2,5 km de vias centrais tenha demandado quase quatro anos.
O modelo adotado em Buenos Aires seguiu uma direção diferente. Durante a Missão Urbanística do Caos Planejado, Juan Vacas, subsecretário de Paisagem Urbana da capital argentina, detalhou as transformações aplicadas no “casco histórico” local.
O processo começou em 2011, quando a Câmara Municipal classificou o centro como área de proteção histórica, dando início a um plano abrangente de requalificação em 2012. As calçadas foram refeitas e padronizadas, incorporando travessias de pedestres niveladas nas principais vias comerciais. O asfalto deu lugar a paralelepípedos históricos, o que ajudou a diminuir a velocidade dos automóveis. Além disso, “bolardos” metálicos — barreiras no piso voltadas a restringir a passagem de carros e resguardar os pedestres — foram padronizados e distribuídos por toda a região central.
Vagas de estacionamento em vias públicas foram substituídas por árvores, bancos e canteiros dotados de irrigação automatizada.
A gestão também desenvolveu luminárias históricas padronizadas e implementou lixeiras com contêineres subterrâneos, principalmente nas ruas mais estreitas, seguindo o modelo de metrópoles europeias. Ônibus de grande porte e ruidosos tiveram seus trajetos reorganizados, abrindo espaço para micro-ônibus elétricos que geram impacto mínimo na paisagem, na emissão de ruídos e no trânsito de pedestres. Apenas no casco histórico, entre 2021 e 2023, foram renovados cerca de 78 mil m² de espaços públicos distribuídos em 47 quadras, com 21 cruzamentos nivelados e o plantio de 156 novas árvores.
Um dos pontos de maior contraste em relação ao Brasil diz respeito à preservação do patrimônio. Na capital argentina, prevalece a visão de que as fachadas históricas compõem o próprio espaço público, de modo que a degradação delas prejudica tanto a atratividade quanto a segurança urbana.
Por essa razão, o governo municipal aplica recursos diretamente na restauração de fachadas históricas, sejam elas de propriedade pública ou privada, acumulando a limpeza e a manutenção de mais de 50 edifícios emblemáticos. Paralelamente, um programa de assessoria técnica gratuita fornece aos donos de imóveis diagnósticos e diretrizes para conduzir a recuperação de suas propriedades históricas.
Como resultado dessas ações, a reocupação da área por novos comércios e moradores acontece de maneira espontânea após as intervenções. Em contraste, no território brasileiro, os proprietários de imóveis tombados contam com minimalista suporte do poder público e acabam arcando sozinhos com os encargos de uma preservação que gera benefícios coletivos.
Embora os projetos brasileiros também contemplem melhorias nos espaços públicos, as medidas e os aportes financeiros costumam priorizar o setor imobiliário, apoiando-se em incentivos regulatórios, subsídios e desonerações tributárias.
Dessa forma, o espaço público — atribuição primordial da prefeitura — acaba ficando em segundo plano. A lógica observada na Argentina funciona de maneira inversa: ao investir primeiramente no espaço público, algo que invariavelmente deve ser feito, o esforço financeiro para estimular o mercado imobiliário torna-se consideravelmente menor, ou até desnecessário. A experiência de Buenos Aires propõe uma nova perspectiva sobre os centros históricos e, possivelmente, sobre o urbanismo do restante da cidade.
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