Cenário pós-eleição: onde investir em fundos imobiliários segundo a XP

A reprecificação dos ativos domésticos após as eleições, diante da menor expectativa de uma mudança fiscal nos próximos anos, tornou o cenário mais desafiador para os fundos imobiliários. A avaliação é da XP, que aborda a alta dos juros de mercado e dos prêmios de risco como fatores de pressão sobre os fundos listados. Esse conjunto de fatores tende a afetar especialmente os segmentos mais sensíveis às oscilações dos juros de longo prazo.

Apesar do ambiente, a XP considera importante manter uma alocação estrutural em fundos imobiliários. A casa de análise sustenta que a classe ainda oferece rendimentos recorrentes atrativos, fundamentos setoriais sólidos e descontos elevados. Entre os segmentos analisados dos FIIs, os galpões logísticos aparecem como o mais defensivo entre os fundos de tijolo, enquanto os fundos de recebíveis imobiliários devem continuar desempenhando papel importante nas carteiras. Já lajes corporativas, shoppings, fundos de fundos, multiestratégias e Fiagros exigem atenção a riscos específicos.

Galpões logísticos e recebíveis estão entre as preferências da XP

No mercado de lajes corporativas, a XP observa uma recuperação dos fundamentos em São Paulo, impulsionada pelo retorno ao trabalho presencial e pela oferta limitada de imóveis. A combinação tem contribuído para a redução da vacância e para o crescimento dos aluguéis, especialmente nas regiões mais valorizadas. Mesmo assim, o segmento continua sendo o mais descontado da indústria, embora sua elevada sensibilidade aos juros de longo prazo justifique uma exposição mais moderada no cenário atual.

Os galpões logísticos, por sua vez, são apontados como o segmento mais defensivo entre os fundos imobiliários de tijolo. A demanda aquecida, impulsionada principalmente pelo comércio eletrônico, tem sustentado níveis elevados de absorção e levado a vacância à mínima histórica. Embora haja um volume relevante de novas entregas previsto, boa parte dos empreendimentos já está pré-locada, o que tende a preservar a ocupação e abrir espaço para reajustes de aluguel, em alguns casos acima da inflação.

Para os fundos de shopping centers, a avaliação é mais cautelosa. A desaceleração da atividade econômica, os juros elevados e o maior comprometimento da renda das famílias representam desafios para o segmento. Nesse cenário, a XP prioriza fundos com ativos dominantes em suas regiões de influência, exposição aos públicos das classes A e B, reservas robustas e potencial de monetização de empreendimentos maduros. A casa também chama atenção para a sustentabilidade dos rendimentos, diante da diferença entre os valores distribuídos e a geração recorrente de resultados, medida pelo FFO.

Fundos de papel oferecem proteção em cenário de juros elevados

Entre os fundos de recebíveis imobiliários, a XP mantém uma visão positiva e destaca a combinação de rentabilidade atrativa e menor volatilidade. Os fundos indexados ao IPCA podem se beneficiar do cenário inflacionário e, segundo a análise, apresentam descontos relevantes em relação ao valor patrimonial. Já os fundos atrelados ao CDI tendem a oferecer menor volatilidade e podem continuar favorecidos pela perspectiva de manutenção da Selic em patamares elevados por mais tempo. A preferência da instituição é por fundos com risco de crédito entre baixo e moderado.

No segmento de fundos de fundos (FOFs) e multiestratégias, a XP identifica potencial de retorno nos descontos em relação ao valor patrimonial e nos prêmios de risco acima da média histórica. Os dividend yields elevados também contribuem para a atratividade da classe. Ainda assim, a recomendação é manter uma exposição menor e com viés tático, devido à maior sensibilidade desses veículos às oscilações da curva de juros. A preferência recai sobre fundos com maior exposição a crédito, posições de caixa mais elevadas e equipes de gestão experientes, com histórico consistente de geração de retorno excedente (alpha).

Como fica a situação dos Fiagros?

Para os Fiagros, a avaliação também é de cautela. Os fundos voltaram a negociar com descontos expressivos em relação ao valor patrimonial, mas a perspectiva de juros elevados por mais tempo pode pressionar devedores mais alavancados. Por isso, a XP recomenda priorizar carteiras de crédito de alta qualidade, diversificação entre devedores e regiões e reservas robustas para absorver eventuais impactos de inadimplência.

De forma geral, a XP avalia que os descontos e os rendimentos oferecidos pelos fundos imobiliários continuam sustentando o interesse pela classe, mesmo diante de um cenário macroeconômico mais adverso.