Fatores inusitados como a expectativa de vida e o estigma da morte exercem forte influência sobre os preços de propriedades ao redor do mundo, revelando dinâmicas contrastantes entre a Europa e a Ásia. Enquanto no território europeu a longevidade do proprietário entra diretamente nos cálculos de transações de moradia, o mercado asiático sofre impactos severos devido a tragédias associadas a homicídios e suicídios.
O modelo francês de renda vitalícia
Na capital francesa, moradores mais idosos podem negociar suas propriedades por valores abaixo do mercado e continuar residindo nelas, enquanto o comprador repassa pagamentos regulares até o falecimento do antigo dono. Essa operação é amplamente conhecida como viager. Nesse tipo de contrato, o proprietário vende seu imóvel em troca de uma renda vitalícia paga pelo comprador. A negociação pode incluir também uma quantia inicial, chamada bouquet, além dos pagamentos periódicos.
Na modalidade mais comum, o viager occupé, o vendedor mantém o direito de morar na propriedade até morrer. O comprador adquire o imóvel, mas só poderá ocupá-lo ou utilizá-lo plenamente depois desse momento. Existe também o viager libre, no qual a propriedade fica disponível para o comprador desde a assinatura do contrato.
Imóveis negociados nesse formato podem ter descontos de até 80% em relação ao valor de mercado. O abatimento está relacionado ao tempo de espera para utilizar a propriedade e ao compromisso de pagar uma renda sem prazo previamente definido.
O cálculo da operação considera fatores como preço de mercado do imóvel, idade e expectativa de vida do vendedor, quantia paga inicialmente e eventual direito de ocupação. A renda pode ser mensal, trimestral ou anual, e continua sendo paga enquanto o antigo proprietário estiver vivo.
A incerteza sobre a duração dos pagamentos representa o principal risco para o comprador. Se o vendedor viver mais do que o previsto nos cálculos, o custo acumulado poderá superar o valor de mercado da propriedade. Se morrer pouco tempo depois da assinatura, terá recebido menos parcelas do que poderia receber caso vivesse por mais anos.
Para o vendedor, o modelo permite transformar o patrimônio imobiliário em uma fonte de renda durante a aposentadoria, mantendo, em muitos casos, o direito de permanecer na própria casa. A modalidade é reconhecida pela legislação francesa e exige a formalização do contrato perante um notário.
O impacto da morte em Hong Kong
A relação entre morte e mercado imobiliário assume outra dimensão em Hong Kong. Propriedades nas quais ocorreram mortes não naturais, como homicídios e suicídios, podem ser negociadas com descontos de até 50%, segundo agentes imobiliários ouvidos pelo South China Morning Post. Os aluguéis dessas unidades também costumam ficar cerca de 20% abaixo da média de mercado.
O impacto não se restringe ao apartamento onde ocorreu a morte. Uma pesquisa de Zheng Chang e Jing Li, publicada em 2018 na revista acadêmica Regional Science and Urban Economics, analisou transações imobiliárias em Hong Kong entre 2001 e 2015 e estimou uma desvalorização média de 25% nas unidades diretamente associadas a mortes não naturais.
O estudo também identificou efeitos sobre imóveis próximos. Apartamentos no mesmo andar tiveram queda média de 4,5% nos preços, enquanto unidades em outros andares do mesmo edifício registraram redução de 2,6%. Em outros prédios do mesmo condomínio, o recuo foi de aproximadamente 1%.
Os pesquisadores atribuíram a maior parte do impacto ao estigma associado à propriedade, e não à percepção de aumento do risco de criminalidade. A desvalorização também não é necessariamente permanente: os preços continuaram caindo por cerca de quatro a cinco anos após o episódio e, depois, começaram a se recuperar gradualmente.
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