CBS a 11,3%: o impacto da nova alíquota no mercado imobiliário

O Tribunal de Contas da União (TCU) propôs, na última quinta-feira (28), a alíquota de 11,3% para a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) a partir de 2027. O valor sugerido supera a previsão de 8,8% divulgada pelo Ministério da Fazenda e também os 9,21% projetados pelo mercado. A definição ainda aguarda decisão do Senado Federal, que deve ocorrer até o dia 15 de dezembro.

Entender a Reforma Tributária é fundamental para o planejamento neste próximo ciclo. O sócio da C2T Advogados, Arthur Thomazi explica que o mercado imobiliário conta com tratamento diferenciado na legislação. As operações de venda, corretagem e administração têm direito a uma redução de 50% sobre a alíquota de referência, enquanto os contratos de locação contam com desconto de 70%. Caso o índice de 11,3% seja aprovado pelo Senado, as alíquotas efetivas serão de 5,65% para venda, corretagem e administração, e de 3,39% para locação durante os anos de 2027 e 2028. O Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) terá incidência gradual a partir de 2029.

Arthur acrescenta que locadores pessoas físicas que ultrapassarem os limites legais de faturamento passam a ser contribuintes formais, sujeitos à emissão de documento fiscal, apuração e recolhimento. Em um aluguel residencial de R$ 3 mil, com a dedução do redutor social de R$ 600, o imposto resultante é de aproximadamente R$ 81 mensais. Nas transações de venda, haverá aplicação de redutores de base de cálculo, com vigência das novas regras para contratos assinados a partir de janeiro de 2027, inclusive sobre os valores negociados previamente.

As imobiliárias devem se adaptar antes que as regras entrem em vigor. Arthur propõem um plano de ação estruturado em seis etapas. Contratos: inclusão de cláusulas de repasse tributário e regras de transição em contratos de administração, locação residencial e comercial, intermediação e termos de parceria, além da elaboração de termos aditivos para contratos em andamento. Precificação: readequação dos valores de comissões e taxas de administração com o cálculo do imposto por fora da nota fiscal. Sistemas e cadastros: atualização de softwares de gestão (ERP) e emissores de nota fiscal até o prazo de 1º de dezembro, com recadastramento de locadores e locatários segundo o perfil tributário. Carteira: identificação e mapeamento de clientes que passam à condição de contribuintes, pessoas jurídicas e fornecedores geradores de crédito. Comunicação: treinamento de equipes com roteiros padronizados e linguagem técnica simplificada para atendimento aos clientes. Créditos: exigência de nota fiscal em todas as contratações e compras da empresa para maximizar a compensação tributária.

Arthur ainda alerta que falar mal da Reforma Tributária é uma péssima estratégia, pois assusta os clientes, trava a decisão de compra e empurra o proprietário para quem passa segurança. Uma imobiliária não pode agir como porta-voz do apocalipse. “A Reforma Tributária” é um fato; o mercado vai premiar quem a compreende e penalizar quem se lamenta”, Arthur salienta.

Outras movimentações no setor imobiliário

O mercado imobiliário foi acordado. Em artigo exclusivo para o Imobi Report, Cristiano Fonseca, da Altivus Consultoria, avalia que processos, dados, performance e tecnologia passaram a ocupar o centro das discussões no mercado imobiliário. Esse despertar se deve ao avanço da inteligência artificial; à percepção de que todo o setor está em movimento; e pela consciência de que o próximo ciclo econômico não vai ser generoso com quem opera no improviso. Leia o texto completo no nosso portal. Contudo, isso tem levado muitas imobiliárias a agirem sem uma estratégia clara, resultando na contratação de ferramentas e na criação de relatórios que não alteram a lógica de tomada de decisão. O verdadeiro desafio não é apenas adotar a tecnologia, mas reestruturar a operação para que ela seja genuinamente orientada por performance e eficiência, evitando o risco de ficar para trás.

O foco da Portal Imóveis em locação e parcerias estratégicas. Neste episódio do Modo Avião, Michel Prado visita a imobiliária, em Blumenau (SC), para conversar com Cauê Vasselai sobre gestão, tecnologia, eficiência operacional e estratégias de expansão no mercado imobiliário. A estratégia da empresa se baseia na especialização em aluguel, digitalização intensiva e parcerias estratégicas. Cerca de 98% das demandas operacionais são resolvidas por canais digitais, com 99% dos fechamentos originados pelo WhatsApp. Além disso, a parceria com a CredAluga permite aprovações de crédito em até 15 minutos. Essa combinação de foco, tecnologia e eficiência operacional has sido o motor para a expansão da imobiliária para outras cidades do litoral catarinense. Confira pelo YouTube, Spotify ou Apple Podcasts.

Como a realidade virtual muda a forma de comprar imóvel na planta. Diferente de plantas e imagens renderizadas, que exigem imaginação do cliente, a realidade virtual bem produzida permite que o comprador “caminhe” pelo apartamento em escala real, sentindo a profundidade dos ambientes e a altura do pé-direito. O sucesso da ferramenta depende da qualidade da produção, que combina modelagem 3D precisa, iluminação fiel ao projeto e camadas sonoras que mudam conforme o ambiente, transformando a simulação em uma visita crível e tangível.

Bancos elevam os juros do crédito imobiliário. Refletindo a alta nos juros futuros após o período eleitoral, Bradesco, Itaú e Santander, que juntos representam 55% dos financiamentos entre janeiro e setembro, elevaram seus juros. No Bradesco, a taxa principal subiu de 11,99% + TR para 15% + TR ao ano. O movimento foi justificado pela alta de mais de 2,5 pontos percentuais nos rendimentos dos títulos públicos de cinco anos, que passaram de 12,87% para 15,39%. A Caixa Econômica Federal, líder do segmento, ainda não se manifestou sobre um possível reajuste.

Pessimismo no mercado financeiro impacta o imobiliário. A reação à reeleição de Luiz Inácio Lula da Silva gerou queda nas ações das incorporadoras, refletindo a preocupação dos investidores com a política fiscal e a trajetória dos juros. No dia seguinte ao pleito, as ações da Cyrela chegaram a cair 43,7%, e as da MRV, 42,3%. Embora o setor veja com bons olhos a continuidade de programas como o MCMV, a preocupação com a taxa Selic, cujo patamar atual é considerado restritivo para o financiamento de obras e para o crédito ao comprador.

Conselho Curador do FGTS aprovou R$ 144,5 bilhões para a habitação em 2027. O orçamento se mantém no mesmo patamar de investimento de 2026. O montante, destinado a viabilizar ações do MCMV e do Novo PAC, inclui R$ 13 bilhões para descontos e subsídios. O orçamento plurianual para o período de 2028 a 2030 prevê uma leve redução, com R$ 139,5 bilhões destinados anualmente à habitação, sinalizando uma continuidade robusta, mas sem crescimento, dos recursos para o setor nos próximos anos.