Justiça define que multa por quebra de contrato imobiliário incide sobre valor pago

A desistência em um acordo de compra e venda de imóvel implica que a penalidade por rescisão contratual deve ser calculada estritamente sobre as quantias já quitadas, excluindo o preço global do bem. O entendimento foi aplicado pelo magistrado Abelar Baptista Pereira Filho, titular da 6ª Vara Cível da comarca de Londrina, no Paraná, ao ordenar que uma prestadora de serviços contábeis retenha apenas 10% do montante efetivamente quitado por uma cliente que desistiu de adquirir um terreno antes da quitação total.

A compradora havia quitado aproximadamente R$ 210 mil de um montante total de R$ 650 mil. No momento em que tentou cancelar o negócio, a companhia vendedora informou que a penalidade deveria ser calculada com base na quantia global do terreno. Como consequência, a cliente ingressou na Justiça com uma ação pleiteando o desfazimento do acordo, a reavaliação da regra sobre a penalidade e a devolução dos valores investidos, aplicando um desconto máximo de 10% sobre a quantia desembolsada.

Em sua defesa, a empresa argumentou que arcou com custos de corretagem e que precisava ser compensada pelo distrato. A ré também sustentou que a retenção de 10% calculada sobre o valor global da transação era lícita e deveria ser mantida.

Natureza da relação e aplicação da lei

O magistrado pontuou na sentença que o vínculo entre os envolvidos não se caracteriza como relação de consumo, visto que a atividade-fim da corporação não envolve o mercado imobiliário. Ao examinar o documento, ele identificou que não existe o perfil típico de fornecedor e cliente final. Por essa razão, a análise do caso não ocorreu sob as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC), mas sim com base no Código Civil.

Apesar disso, o julgador ressaltou que, mesmo sem a aplicação direta do CDC, os entendimentos do Tribunal de Justiça do Paraná para o setor imobiliário autorizam a utilização da legislação consumerista de forma complementar.

Cálculo da penalidade e jurisprudência

Com base na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, caso o comprador provoque o fim do pacto, apenas uma fração da quantia quitada deve ser devolvida, e não a totalidade. Os entendimentos consolidados do STJ também estabelecem que esse percentual precisa variar de 10% a 25% da quantia repassada.

O juiz apontou que a empresa não comprovou nenhum prejuízo financeiro que justificasse uma reparação superior. O único custo extra apontado pela defesa para fundamentar uma retenção maior foi a taxa de corretagem.

Dessa forma, o magistrado concluiu que o patamar de 10% sobre a quantia quitada é adequado para cobrir os danos da companhia decorrentes do distrato e impedir o enriquecimento ilícito. Ele também observou que o terreno tem condições de ser comercializado novamente e que a empresa não sofreria um dano que legitimasse a elevação da taxa indenizatória.

Abelar Pereira Filho declarou a invalidade parcial da regra de penalidade e distrato, ordenando a restituição do terreno à corporação e a restituição de 90% da quantia paga à cliente. Ficou definido também que o valor referente à taxa de corretagem não será restituído.

A compradora teve a defesa conduzida pelo advogado Rafael Rocha Filho, integrante do escritório RRF Advogados.

Processo 0038787-64.2025.8.16.0014