Stj proíbe taxa de lazer cobrada apenas de inquilinos em condomínios

A deliberação assemblear é a principal fonte normativa da vida condominial e encontra limite no controle de legalidade. Esse foi o eixo do julgamento do REsp 1.890.939/MG pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em 20 de outubro de 2026, que declarou indevida a “taxa geral de lazer” instituída por regimento interno e cobrada apenas de locatários, cessionários e comodatários.

O precedente, divulgado no Informativo de Jurisprudência nº 908, reafirma que o rateio das despesas condominiais deve observar critérios objetivos e que a condição jurídica do ocupante, por si só, não justifica tratamento diferenciado.

Entenda o caso julgado em Minas Gerais

O processo teve origem em Minas Gerais. O regimento interno de um condomínio, com aprovação da assembleia geral, instituiu a chamada “taxa geral de lazer”, exigida apenas de quem ocupava a unidade em razão de locação, cessão ou empréstimo. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais reconheceu a ilegalidade da cobrança, e o condomínio levou a discussão ao STJ.

O relator, desembargador convocado do TJ-MG Luís Carlos Gambogi, partiu do artigo 1.339 do Código Civil, segundo o qual os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva. Quem aluga ou empresta o imóvel transfere ao ocupante, junto com a unidade, o direito de usar piscina, quadra, salão e demais áreas comuns. O ocupante exerce o direito do proprietário, nos mesmos termos.

A turma também lembrou que a lei já distribui o custo. O artigo 23, inciso XII e § 1º, da Lei nº 8.245/1991 atribui ao locatário as despesas ordinárias de condomínio, e a alínea “e” do § 1º inclui expressamente a manutenção e a conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer.

O inquilino, portanto, já custeia o lazer pela cota ordinária. O cessionário de direitos é equiparado ao proprietário no rateio pelo artigo 1.334, § 2º, do Código Civil. O comodatário, por força do artigo 584 do mesmo Código, arca com as despesas de uso da coisa emprestada.

O critério da cobrança e a jurisprudência

O centro do julgamento está no critério escolhido. A taxa variava apenas conforme a condição jurídica de quem ocupa a unidade, sem qualquer relação com a intensidade do uso das áreas comuns ou com aumento comprovado de despesas. Sem demonstração de custo adicional, essa distinção ofende o princípio da isonomia previsto no artigo 5º, caput, da Constituição.

O Informativo registrou o entendimento nestes termos:

“É indevida a cobrança da denominada “taxa geral de lazer” exclusivamente dos possuidores não proprietários, em razão da locação, cessão ou empréstimo da unidade imobiliária, visto que a mera condição jurídica do ocupante, desacompanhada da demonstração de incremento específico das despesas condominiais, não constitui critério objetivo suficiente para legitimar o tratamento diferenciado instituído pelo regimento interno.”

O condomínio sustentou que a regra foi regularmente aprovada pelos condôminos. A turma reconheceu a autonomia da coletividade para disciplinar o uso das áreas comuns e definir critérios de custeio, mas submeteu essa autonomia ao controle judicial de legalidade. A aprovação pela maioria valida o procedimento da deliberação. O conteúdo da regra continua sujeito à lei e à Constituição.

Quem defende a cobrança tem argumentos de peso. O artigo 1.336, inciso I, do Código Civil admite que a convenção fixe critério de rateio diverso da fração ideal, e o STJ prestigia essa autonomia. A 3ª Turma considerou legal a taxa maior das coberturas quando a convenção adota a fração ideal (REsp 1.778.522/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 2/6/2020, DJe 4/6/2020).

A 4ª Turma, por sua vez, afirmou que a intervenção judicial no critério convencional de rateio é excepcional:

“[…] 3. A legislação civil concede autonomia e força normativa à Convenção de Condomínio (CC/2002, arts. 1.333, parágrafo único, 1.334, I a V, e 1.036 [sic], I), de maneira que, sendo esta devidamente aprovada e registrada, a intervenção do Poder Judiciário para declarar a nulidade de critério nela estabelecido para o rateio das despesas condominiais somente deve ocorrer em hipóteses excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais ou quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos. […]”

Esses precedentes têm um traço comum. O critério de rateio alcança todas as unidades e se apoia em dado objetivo, como a fração ideal ou a área privativa. A taxa de lazer cobrada só de quem não é dono rompe esse padrão, porque toma como base a pessoa do ocupante. A posição que prevalece no Tribunal combina a autonomia da convenção com o limite da proporcionalidade e da isonomia.

Foi com esse fundamento que a 3ª Turma invalidou cláusula de convenção que reduzia a taxa das unidades ainda não vendidas pela construtora, em caso também originado de Minas Gerais:

“RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. […] CONVENÇÃO. OUTORGA. CONSTRUTORA. TAXA CONDOMINIAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. […] 3. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial. 4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com